قانون تملک آپارتمانها ‌

قانون تملک آپارتمانها ‌

مصوب ۱۳۴۳/۱۲/۱۶ با اصلاحات بعدی

ماده ۱ مالکیت در آپارتمانهای مختلف و محلهای پیشه و سکنای یک ساختمان شامل دو قسمت است: مالکیت قسمتهای اختصاصی و مالکیت قسمت های مشترک.

ماده ۲ – قسمتهای مشترک مذکور در اینقانون عبارت از قسمتهائی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل‌ پیشه مخصوص نبوده و بکلیه مالکین بنسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق میگیرد بطور کلی قسمتهائی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده‌ نشده است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمتهای مشترک محسوب میشود مگر آنکه تعلق آن بقسمت‌ معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد.

ماده ۳ – حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمتهای مشترک غیرقابل تفکیک بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی بهر صورتیکه باشد انتقال قسمت مشترک قهری خواهد بود. ‌

ماده ۴ – حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یک از مالکان قسمتهای اختصاصی از مخارج قسمتهای مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت ‌اختصاصی به مجموع مساحت قسمتهای اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینه‌ هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیربنا به نحو مساوی تقسیم‌ خواهد شد و یا اینکه مالکان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش ‌بینی کرده باشند. پرداخت هزینه ‌های مشترک اعم از اینکه‌ ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است.

تبصره ۱ ـ مدیران مجموعه با رعایت مفاد این قانون، میزان سهم هر یک از مالکان یا استفاده‌ کنندگان را تعیین می‌ کند.

تبصره ۲ ـ در صورت موافقت مالکانی که دارای اکثریت مساحت زیربنای اختصاصی ساختمان می‌ باشند هزینه ‌های مشترک بر اساس نرخ معینی که به‌ تصویب مجمع عمومی ساختمان می ‌رسد، حسب زیربنای اختصاصی هر واحد، محاسبه می‌ شود.

تبصره ۳ ـ چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به گونه‌ ای باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی، امکان دسترسی ‌به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده‌ کننده یا استفاده‌ کنندگان است.

ماده ۵ – انواع شرکتهای موضوع ماده ۲۰ قانون تجارت که بقصد ساختمان خانه و آپارتمان و محل کسب بمنظور سکونت یا‌ پیشه یا اجاره یا فروش تشکیل میشود از انجام سایر معاملات بازرگانی غیرمربوط به کارهای ساختمانی ممنوعند.

ماده ۶ – چنانچه قراردادی بین مالکین یک ساختمان وجود نداشته باشد کلیه تصمیمات مربوط به اداره و امور مربوط به قسمت ‌های مشترک باکثریت آراء مالکینی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی را مالک باشند.

تبصره – نشانی مالکین برای ارسال کلیه دعوت نامه‌ ها و اعلام تصمیمات مذکور در اینقانون همان محل اختصاصی آنها در ساختمان است مگر اینکه مالک نشانی دیگری را در همان شهر برای این امر تعیین کرده باشد.

ماده ۷ – هر گاه یک آپارتمان یا یک محل کسب دارای مالکین متعدد باشد مالکین یا قائم مقام قانونی آنها مکلفند یک نفر نماینده از طرف خود برای‌ اجرای مقررات این قانون و پرداخت حصه مخارج مشترک تعیین و معرفی نمایند در صورتیکه اشخاص مزبور به تکلیف فوق عمل نکنند رأی اکثریت بقیه مالکین نسبت به تمام معتبر خواهد بود مگر اینکه عده حاضر کمتر از ثلث مالکین باشد که در اینصورت برای یک دفعه تجدید دعوت خواهد شد.

ماده ۸ – در هر ساختمان مشمول مقررات این قانون در صورتیکه عده مالکین بیش از سه نفر باشد مجمع عمومی مالکین مکلفند مدیر یا مدیرانی ‌از بین خود یا از خارج انتخاب نمایند طرز انتخاب مدیر از طرف مالکین و وظایف و تعهدات مدیر و امور مربوط به مدت مدیریت و سایر موضوعات‌ مربوطه در آئیننامه اینقانون تعیین خواهد شد.

ماده ۹ – هر یک از مالکین می توانند با رعایت مقررات این قانون و سایر مقررات ساختمانی عملیاتی را که برای استفاده بهتری از قسمت اختصاصی ‌خود مفید می داند انجام دهد هیچیک از مالکین حق ندارند بدون موافقت اکثریت سایر مالکین تغییراتی در محل یا شکل در یا سر در یا نمای خارجی در ‌قسمت اختصاصی خود که در مرئی و منظر باشد بدهند. ‌

ماده ۱۰ – هر کس آپارتمانی را خریداری می نماید به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی که ساختمان روی آن بنا شده یا ‌اختصاص بساختمان دارد مشاعاً سهیم میگردد مگر آنکه مالکیت زمین مزبور بعلت وقف یا خالصه بودن یا علل دیگر متعلق به غیر باشد که در اینصورت باید اجور آن را به همان نسبت بپردازد مخارج مربوط به محافظت ملک و جلوگیری از انهدام و اداره و استفاده از اموال و قسمتهای مشترک و‌ بطور کلی مخارجی که جنبه مشترک دارد و یا بعلت طبع ساختمان یا تأسیسات آن اقتضا دارد یک جا انجام شود نیز باید به تناسب حصه هر مالک ‌به ترتیبی که در آئیننامه ذکر خواهد شد پرداخت شود هر چند آن مالک از استفاده از آنچه که مخارج برای آنست صرفنظر نماید.

ماده ۱۰ مکرر – در صورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک از طرف مدیر یا هیئت مدیران وسیله اظهارنامه با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه میشود . هر گاه مالک یا استفاده کننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهار نامه سهم بدهی خود را نپردازد مدیر یا هیئت مدیران میتوانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ – تهویه مطبوع – آب گرم – برق – گاز و غیره به او خودداری کنند و درصورتیکه مالک و یا استفاده کننده همچنان اقدام به تصفیه حساب ننمایند اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیئت مدیران برای وصول وجه مزبور بر طبق اظهار نامه ابلاغ شده اجرائیه صادر خواهد کرد . عملیات اجرائی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت و درحال مدیر یا هیئت مدیران موظف می باشند که به محض وصول وجوه مورد مطالبه یا ارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فوراً اقدام نمایند . تبصره ۱- در صورتی که عدم ارائه خدمات مشترک ممکن یا مؤثر نباشد، مدیر یا مدیران مجموعه می توانند به مراجع قضایی شکایت کنند، دادگاهها موظفند این گونه شکایات را خارج از نوبت رسیدگی و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموع ارائه می شود محروم کنند و تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه نمایند. استفاده مجدد از خدمات موکول به پرداخت هزینه های معوق واحد مربوط بنا به گواهی مدیر یا مدیران و یا به حکم دادگاه و نیز هزینه مربوط به استفاده مجدد خواهد بود.  (الحاقی بموجب قانون اصلاح قانون تملک آپارتمانها مصوب ۱۳۷۶) تبصره ۲- رونوشت مدارک مثبت سمت مدیر یا هیئت مدیران و صورت ریز سهم مالک یا استفاده کننده از هزینه های مشترک و رونوشت اظهار نامه ابلاغ شده به مالک یا استفاده کننده باید ضمیمه تقاضانامه صدور اجرائیه گردد . تبصره ۳- نظر مدیر یا هیئت مدیران ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهار نامه به مالک در دادگاه نخستین محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است ، دادگاه خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آئین دادرسی مدنی به موضوع رسیدگی و رأی می دهد این رأی قطعی است . در مواردیکه طبق ماده فوق تصمیم به قطع خدمات مشترک اتخاذ شده و رسیدگی سریع به اعتراض ممکن نباشد دادگاه به محض وصول اعتراض اگر دلایل را قوی تشخیص دهد دستور متوقف گذاردن تصمیم قطع خدمات مشترک را تا صدور رأی خواهد داد . تبصره ۴- در صورتیکه مالک یا استفاده کننده مجدداً و مکرراً در دادگاه محکوم به پرداخت هزینه های مشترک گردد علاوه بر سایر پرداختی ها مکلف به پرداخت مبلغی معادل مبلغ محکوم بها بعنوان جریمه میباشد .  (اصلاحی بموجب لایحه قانونی اصلاح قانون الحاق ماده ۱۰ مکرر و دو تبصره به قانون تملک آپارتمانها )

ماده ۱۱ – دولت مکلف است ظرف سه ماه پس از تصویب اینقانون آئیننامه ‌های اجرائی آنرا تهیه و بعد از تصویب هیئت وزیران بمورد اجرا بگذارد.دولت مأمور اجرای اینقانون است.

ماده ۱۲ ـ دفاتر اسناد رسمی موظف می ‌باشند در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و غیره گواهی مربوط به تسویه حساب ‌هزینه‌ های مشترک را که به تایید مدیر یا مدیران ساختمان رسیده باشد از مالک یا قائم مقام او مطالبه نمایند و یا با موافقت مدیر یا مدیران تعهد منتقل ‌الیه را به پرداخت بدهی ‌های معوق مالک نسبت به هزینه‌ های موضوع این قانون در سند تنظیمی قید نمایند.

ماده ۱۳ ـ در صورتی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار ‌فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالکان قسمتهای اختصاصی در تجدید بنای آن موافق نباشند، آن دسته از مالکان ‌که قصد بازسازی مجموعه را دارند، می‌ توانند بر اساس حکم دادگاه، با تأمین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکان که از همکاری خودداری ‌می‌ ورزند نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند و پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هر یک از مالکان از بنا و هزینه ‌های انجام شده، سهم‌ مالک یا مالکان یاد شده را به اضافه اجوری که برای مسکن اجاری ایشان پرداخت شده ‌است از اموال آنها از جمله همان واحد استیفا کنند. در صورت ‌عدم توافق در انتخاب کارشناسان، وزارت مسکن و شهرسازی با درخواست مدیر یا هیأت مدیره اقدام به انتخاب کارشناسان یاد شده خواهد کرد.

تبصره ۱ ـ مدیر یا مدیران مجموعه به نمایندگی از طرف مالکان می‌ توانند اقدامات موضوع این ماده را انجام دهند.

تبصره ۲ ـ چنانچه مالک خودداری کننده از همکاری اقدام به تخلیه واحد متعلق به خود به منظور تجدید بنا نکند، حسب درخواست مدیر یا مدیران‌ مجموعه، رئیس دادگستری یا رئیس مجتمع قضایی محل با احراز تأمین مسکن مناسب برای وی توسط سایر مالکان، دستور تخلیه آپارتمان یاد شده را‌ صادر خواهد کرد.

ماده ۱۴ ـ مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش ‌سوزی بیمه نمایند. سهم هر یک از مالکان به تناسب سطح زیربنای ‌اختصاصی آنها وسیله مدیر یا مدیران تعیین و از شرکاء اخذ و به بیمه ‌گر پرداخت خواهد شد. در صورت عدم اقدام و بروز آتش ‌سوزی مدیر یا مدیران‌ مسئول جبران خسارات وارده می ‌باشند.

ماده ۱۵ ـ ثبت اساسنامه موضوع این قانون الزامی نیست. (الحاقی بموجب قانون اصلاح قانون تملک آپارتمانها مصوب ۱۳۷۶)

ارسال نظر

آدرس ایمیل شما منتشر نخواهد شد.